Cómo vender una casa con Hipoteca

Si has llegado hasta aquí lo más seguro es que estés buscando información para vender una casa hipotecada así que en este post vamos a intentar explicarte los puntos más importantes para que te resulte más fácil todo el proceso. Vamos al lío.

Lo primero que debemos hacer es recuperar las escrituras y revisar las condiciones de amortización que acordaste con la entidad financiera en el momento de firmar tu hipoteca. Si te resulta más fácil acude a tu entidad financiera y que te informen.

Una vez conozcas los gastos de cancelación de la hipoteca, (suelen estar entre el 1% del total capital amortizado, es decir si te queda un capital por amortizar de 100.000 € deberás pagar una comisión de cancelación de 1.000 €) debemos conocer los impuestos que vamos a pagar por la venta.

Desde el punto de vista fiscal, nos podemos encontrar con diferentes situaciones dependiendo de la situación personal de cada uno.

El primer impuesto que debemos tener en cuenta es de carácter local, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal). 

Este Impuesto es municipal y grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno de tu casa a efectos del IBI. Puedes calcularlo en esta web http://www.foro-ciudad.com/plusvalia-municipal.php, aunque te recomendamos que acudas a tu ayuntamiento o a la web de éste. Se calcula multiplicando un porcentaje anual por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor, considerándose sólo los años completos y un periodo máximo de 20 años.

El Ayuntamiento fija el tipo de gravamen, que no puede exceder el 30%.

El segundo impuesto es más conocido, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). 

Por norma general la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición) obtenida por la venta de una vivienda en el año 2015, se debe declarar en el Impuesto de la Renta integrándose en la base imponible del ahorro.

Excepto en los casos que aparecen más abajo, donde se aplicarán los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial:

-Hasta 6.000 euros el tipo será del 19,50%

-De 6.000 a 50.000 euros, 21,50%

 -A partir de 50.000 euros, 23,50%

Para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 el cálculo se realiza del siguiente modo:

1. A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente reductor según el año de adquisición.

2. A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta.

3. El importe obtenido tras sumar todos los elementos patrimoniales, siempre que no exceda un máximo de 400.000 euros, tributará aplicando los tipos de gravamen mencionados anteriormente.

Cuándo NO hay que tributar en el IRPF la venta de una vivienda habitual:

Cuando la venta de vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

-Transmisión de un inmueble realizada por mayores de 65 años siempre que el importe total obtenido se destine en el plazo de 6 meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. Límite máximo de 240.000 euros.

-Cuando el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años a contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva.

-La exención también se aplica cuando la nueva vivienda habitual se hubiese adquirido 2 años antes de la venta de la primera, pero siempre que el importe obtenido por esta transmisión se destine al pago de la nueva vivienda.

-Cuando las ganancias patrimoniales se obtengan con motivo de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor para la cancelación de la hipoteca de dicha vivienda, o debido a una ejecución hipotecaria.

¿Te cuadra todo?… si es así es el momento de acudir a tu entidad financiera y comunicarles que tienes intención de vender tu casa. Puedes plantearles la posibilidad de subrogación, es decir, que el comprador de tu casa se quede con tu hipoteca. Si aceptan quizás le puede interesar a tu comprador.

Ahora que ya tienes las opciones, es el momento de valorar el precio de venta de la casa, para poder anunciarlo en tudomus. Para calcular el precio de mercado te recomendamos que revises el artículo ¿Cómo valorar tu vivienda?

 Ya tengo comprador, ahora qué.

Cuando tengas ya un comprador para tu piso, tienes que ir al notario con él, así como con alguien responsable de tu banco en caso de que el nuevo propietario quiera subrogar la hipoteca. Ahí firmaréis la escritura de compra-venta, así como el resto de papeles necesarios para la venta.

En el caso que no exista subrogación, en el momento del pago de la vivienda en el notario, deberás destinar el dinero suficiente para la cancelación de tu hipoteca liberando la propiedad que transmites al comprador de tu carga hipotecaria. Esto lo deberás hablar con tu entidad, ellos te explicarán cómo debes hacerlo En ese caso también deberá ir el día de la firma alguien responsable de ese banco.

Cómo vender una casa con inquilino

Cuando firmamos un contrato de alquiler, tanto propietario como arrendatario establecen la duración del mismo de manera libre, aunque si se firma por menos de tres años, el día de vencimiento del acuerdo se producirá una prórroga automática y obligatoria en el contrato de alquiler, en plazos anuales, hasta que se alcancen los tres años de alquiler. En cambio, si el inquilino manifiesta su voluntad de no renovar no el contrato no será prorrogado y para ello, el arrendatario debe informar con una antelación de 30 días al vencimiento del contrato.

Si no se define la duración del alquiler en el contrato, este será de un año pero se irá prorrogando de igual manera hasta alcanzar los 3 años estipulados por la  Ley 4/2013, de Arrentamientos Urbanos

Resumiendo, el dueño de la vivienda no puede echar al inquilino hasta que no se cumplan tres años.

Pero necesito la vivienda para mí

Existen excepciones en los que el propietario puede evitar que el alquiler llegue a los tres años pero para ello debe haberse cumplido al menos un año de contrato.

 Esto ocurrirá cuando:

  1. El dueño necesite la vivienda para él mismo o para un familiar, de primer grado de consanguinidad o por adopción.
  2. Cuando la vivienda sea para su cónyuge, en casos de separación o divorcio, siempre que haya una sentencia firme.

¿Entonces, puedo vender mi casa si está alquilada?

Por supuesto que sí puedes, ahora bien, el inquilino seguirá viviendo en el inmueble hasta que finalice su contrato por lo que tendrás que vender a un precio atractivo para que el interesado esté dispuesto a asumir que compra una vivienda alquilada y que debe esperar a que finalice el contrato en vigor.

El comprador de la vivienda realizará el siguiente ejercicio para conocer el precio que te tiene que pagar por ella.

Método rentabilidad

Lo primero que hará el comprador es un testeo de mercado, es decir, identificará viviendas en alquiler de tu zona que tengan similares características.

Ejemplo: Imagina que ha analizado 3 casas.

casa 1 (800€ precio alquiler/ 100 metros cuadrados)=8€/metro cuadrado

casa 2 (900€ precio alquiler/ 110 metros cuadrados)=8,18€/metro cuadrado

casa 3 (950€ precio alquiler/ 90 metros cuadrados)=10,5€/metro cuadrado

Ahora calculará el precio medio de alquiler:

(8+8,18+10,5)/3=8,89€ metro cuadrado medio

Una vez realizado este ejercicio comparará con la renta que estás cobrando tu, para conocer si es muy alta y cuando finalice el contrato tendrá que bajarla, o por el contrario es muy baja. Siempre utilizará como referencia la renta de mercado.

Supongamos que la casa que quieres vender tiene 123 metros cuadrados. Multiplicamos los metros de la casa por el precio medio metro cuadrado en alquiler y obtendremos el precio de mercado:

123 x 8,89€ = 1.093€ Precio estimado de alquiler/ mes

Una vez estimado el precio de alquiler/mes, multiplicará por 12 meses, para conocer la renta anual:

1093*12=13.126€

Una vez realizado esto, el comprador establecerá la rentabilidad que espera por la compra de la vivienda. Imaginemos que es el 4,7%, entonces aplicará la siguiente fórmula 

13.126€ / 4,7%=279.276€

Con esto ya tienes el valor, 279.276€. Ese es el precio que estará dispuesto a pagar el comprador 

Realizará el mismo ejercicio con la renta que percibes en la actualidad. Si es más alta que la de mercado, entonces podrás negociar algo el precio a tu favor ya que tendrá unos ingresos adicionales hasta la finalización del contrato de arrendamiento.

Consejos para comprar una casa

Comprar una casa es una de las inversiones más importantes que hacemos a lo largo de nuestra vida, de ahí que sea fundamental sopesar bien pros y contras y contar con un buen asesoramiento para no equivocarnos.

El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ha elaborado un decálogo para aquellos que se disponen a adquirir una vivienda durante este año en el que, según la organización, estamos en “un gran momento para realizar inversiones porque el precio dela vivienda ha tocado fondo”.

Los consejos son los siguientes:

La inversión en vivienda residencial suele ser más rentable que la inversión en locales comerciales u oficinas, aunque esta segunda opción es más atractiva en grandes núcleos de población.

Elegir una buena zona con perspectivas de revalorización, ya que supone el factor fundamental para realizar una inversión con éxito. La ubicación de la vivienda es el factor clave, ya que lo ideal es que esté en una zona dinámica, moderna y equipada con todos los servicios (zonas verdes, comercios, transporte público, centros educativos…).

Es muy importante estudiar detenidamente las expectativas de alquiler o de venta en la zona, dependiendo si la inversión es a largo o a corto plazo, respectivamente.

En el caso de apostar por una vivienda antigua, es necesario que el precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que sea posible obtener la rentabilidad deseada

Es aconsejable invertir en una zona dentro del mismo núcleo de población, y no en otro diferente a donde se resida, con la finalidad de poder gestionar personalmente las cuestiones menores que surjan. Si no, es preferible ceder la gestión a un experto.

Las zonas cercanas a centros universitarios y los barrios de expansión de las ciudades tiene una alta garantía de éxito a la hora de adquirir una vivienda destinada al alquiler 

Es muy importante tener en cuenta aspectos como el número de dormitorios, la disponibilidad de ascensor y garaje, la antigüedad de la vivienda, su estado general, la orientación o la luz solar que recibe y si la zona es tranquila o ruidosa. Una vivienda en buen estado, perfectamente equipada y con buena iluminación tiene muchas más posibilidades de ser alquilada o vendida.

El comprador se encuentra en un momento adecuado, si dispone de la solvencia financiera y el ahorro previo necesarios, para obtener un préstamo hipotecario en condiciones ventajosas debido a los bajos tipos de interés y a la guerra hipotecaria desatada, según API, que recomienda consultar al mayor número posible de entidades y negociar para conseguir el mejor crédito que ofrezca el mercado.

Hay que evitar invertir en comunidades de edificios o viviendas individuales situadas en urbanizaciones donde los gastos comunitarios sean muy elevados, estén repartidos entre pocos vecinos, o tengan servicios de lujo, ya que supone una importante merma a la rentabilidad.

Para garantizar el éxito de la inversión, especialmente entre aquellos inversores que no sean expertos en el sector, es aconsejable contar con asesoramiento.